Patrimoine

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Plus-values immobilières : régimes de faveur pour certaines opérations effectuées avant la fin 2020

Le 31 décembre 2020 sera la date butoir pour profiter de trois régimes de faveur distincts. Ils consistent pour les deux premiers en une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux et pour le troisième en l’application d’un abattement de 70 ou 85 % sur le montant de la plus-value imposable.

A côté de régimes de faveur à caractère permanent (exonération au titre de la cession de la résidence principale, exonération de la première cession d’une résidence secondaire sous condition de remploi dans l'acquisition de la résidence principale, ...), le législateur a instauré des régimes de faveur temporaires en matière d’impôt sur les plus-values immobilières.

Cession d’un droit de surélévation : exonération totale d’IR et de prélèvements sociaux :

- Cessions concernées : il s’agit des cessions de droits de surélévation relatifs à des immeubles privatifs ou en copropriété effectuées jusqu’au 31 décembre 2020 (date de signature de l’acte notarié) (CGI art. 150 U, II.9° ; BOFiP-RFPI-10-40-40-22/02/2018).

- Conditions : l’acquéreur doit s’engager à réaliser et achever des locaux exclusivement destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition. Les nouveaux locaux peuvent consister en une unité d’habitation distincte ou non des locaux existants. Sauf circonstances exceptionnelles, le non-respect de son engagement par le cessionnaire entraîne l’application à celui-ci d’une amende d’un montant égal à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation.

Cession d’un immeuble destiné au logement social : exonération totale d’IR et de prélèvements sociaux :

- Cessions concernées : il s’agit des cessions de biens immobiliers bâtis ou non bâtis réalisées jusqu’au 31 décembre 2020 (date de signature de l’acte notarié) soit au profit d’un organisme chargé du logement social, soit au profit de tout opérateur privé prenant l’engagement de construire des logements sociaux (CGI art. 150 U, II.7° et 8° ; BOFiP-RFPI-PVI-10-40-110-07/06/2018). Dans ce second cas, l'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

La fraction de plus-value restant alors imposable est susceptible de bénéficier de l’abattement exceptionnel accordé au titre de la cession d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble destiné à être démoli en vue de de la construction d’un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs (voir ci-après).

L'exonération s’applique également aux cessions de biens immobiliers réalisées dans le même délai au profit de collectivités territoriales, de certains établissements publics ou de certaines sociétés en vue de leur rétrocession à des organismes chargés du logement social.

- Conditions : le respect d’un délai d’achèvement de 4 ans à compter de l’acquisition est requis des cessionnaires prenant l’engagement de construire des logements sociaux. Sauf circonstances exceptionnelles, le non-respect de cette condition entraîne l’application au cessionnaire d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession.

Cession d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble destiné à être démoli en vue de la construction d’un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs : application d’un abattement de 70 ou 85 % sur le montant de la plus-value imposable :

- Cessions concernées : bénéficient d'un abattement exceptionnel de 70 % (85 % si les logements sociaux ou intermédiaires représentent plus de 50 % de la surface du programme que l’acquéreur s’engage à construire) les plus-values de cessions de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis situés dans les communes classées au sein des zones A bis et A (zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements) (BOFiP-RFPI-PVI-20-20-§ 190-24/08/2018). La promesse de vente doit avoir acquis date certaine entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 et la cession effective (signature de l’acte notarié) intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2^e année suivant celle au cours de laquelle la promesse à acquis date certaine (soit au plus tard le 31 décembre 2022). Cet abattement s’applique après prise en compte de l’abattement pour durée de détention et compensation, le cas échéant, des plus ou moins-values. Il se cumule avec l’exonération partielle des plus-values en cas de cession en faveur du logement social (BOFiP-RFPI-PVI-20-20-§§ 440 et 450-24/08/2018).

- Conditions : l’acquéreur doit s’engager à réaliser et achever un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition et, le cas échéant (acquisition d’un immeuble bâti), à démolir les constructions existantes. L’abattement de 70 ou 85 % ne s’appliquant que sous condition de « densification » des constructions, les immeubles réalisés par l’acquéreur doivent représenter un gabarit (ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction) au moins égal à 75 % du gabarit maximal tel qu’il résulte du plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Sauf circonstances exceptionnelles, le non-respect de ses engagements par l’acquéreur entraîne l’application à celui-ci d’une amende égale à 10 % du prix de cession.